Dificultades en la venta viviendas

La venta de vivienda se ralentiza y los propietarios tienen que bajar el precio inicial hasta en un 10% para conseguir vender su casa.



El mercado inmobiliario español se encuentra en un momento de desaceleración que se traduce en un menor volumen de compra de vivienda, el incremento en el período de venta de una casa, y la disminución de sus precios. Así se desprende de dos estudios elaborados por sendas empresas de intermediación inmobiliaria, en consonancia con los últimos datos estadísticos de la vivienda, y en los que se pone de manifiesto que el tiempo transcurrido hasta que finalmente el propietario consigue vender su casa es cada vez más amplio, en especial cuanto más cara sea. Al mismo tiempo, disminuyen los precios iniciales, y durante este verano un 10% de los pisos de segunda mano rebajó su precio al menos 3.000 euros. Una tendencia más acusada en determinadas comunidades autónomas como Madrid, Valencia y Cataluña, con el 12,4%, 10,9% y 10,7%, respectivamente.

Menos demanda

Los propietarios de una vivienda en venta tardan más en "dar salida" a su casa. Esta tendencia, que los interesados han podido ya comprobar, la ratifica el "Informe sobre el Mercado de la Vivienda", donde se subraya que la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de la vivienda para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 18 días de media, pasando de los 94 días que se tardaba en el primer semestre de 2006, a 112 días en el primer semestre de 2007. Este dato parece apuntar una cierta disminución de la presión de la demanda en el mercado inmobiliario español.

La localidad donde menos días se necesitaron para vender un inmueble durante el primer semestre de 2007, en concreto, 74, es Bilbao. En el polo contrario se encuentra Valladolid, cuya media se situó en 133 días. En Madrid y Barcelona, se necesitaron en el periodo analizado 111 y 103 días, respectivamente, para lograr que fura adquirida una vivienda puesta en venta.

Precios estancados

Casi al mismo ritmo que disminuye la venta de viviendas, se reduce también la tasa de crecimiento del precio por metro cuadrado. Entre el primer semestre de 2006 y el primer semestre de 2007 esta tasa fue del 5,4%, una cifra muy por debajo del 16,8%, tasa de entre el primer semestre de 2005 y el primer semestre de 2006. Esta cifra parece confirmar la desaceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano en España en los últimos doce meses.

La tasa de crecimiento del precio por metro cuadrado disminuyó en once puntos respecto al ejercicio anterior
Actualmente, las cuatro ciudades con precios más elevados por metro cuadrado en el primer semestre de este año son Barcelona (4.481 euros), Madrid (4.413 euros), L'Hospitalet de Llobregat (3.710 euros) y Bilbao (3.693 euros). Estos precios son casi el doble de los precios por metro cuadrado de ciudades como Málaga, Sevilla, Valencia o Valladolid. En general, y con las únicas excepciones de Alicante, Córdoba y Jerez de la Frontera, el precio por metro cuadrado es superior en las viviendas más pequeñas (las que tienen menos de 70 metros cuadrados) que en las de mayor superficie (aquellas con un área mayor a 70 metros cuadrados). El efecto de un metro cuadrado adicional reduce el precio por metro cuadrado, confirmando así la evidencia de mayores precios por metro cuadrado en las viviendas más pequeñas.

Más hipotecas suscritas por extranjeros

Además de disminuir el número de ventas, también parece diminuir el de compradores nacionales. Así, la proporción de solicitantes de hipotecas de nacionalidad española ha disminuido en 3,67 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 63,47% del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.

Crece, sin embargo, la proporción e ciudadanos extranjeros que suscriben una hipoteca y adquieren una vivienda de segunda mano. Los ciudadanos ecuatorianos (9,8%) son los principales compradores extranjeros, seguidos de los marroquíes (4,4%), los rumanos (3,2%) y los colombianos (2,5%). El importe medio de la hipoteca es superior entre los ciudadanos americanos (210.563 euros), y las personas procedentes de Asia (215.625 euros) que entre los compradores africanos (167.892 euros) y europeos (179.641 euros). Además, los europeos se hipotecan por una cantidad menor respecto al valor del inmueble (83,8%), y por un plazo ligeramente inferior (36 años) respecto al resto de nacionalidades.

Perfil del comprador medio

Español, con una edad comprendida entre 25 y 35 años, con estudios primarios, contrato indefinido, salario inferior a 1.500 euros, soltero, y que decide compartir su casa con alguien más. éste es el perfil del comprador medio de vivienda de segunda mano en España, según el "Informe sobre el Mercado de la Vivienda".
El importe medio de la hipoteca concedida se sitúa en 185.642 euros, cifra que representa un 85,12% del valor de tasación del inmueble y corresponde, en su mayoría, a hipotecas con un plazo de amortización de 40 años. En relación a los préstamos hipotecarios solicitados, la evolución temporal muestra que en el primer semestre de este año, el importe medio aumentó en casi un 8% en relación al mismo semestre de 2006, cuando la hipoteca media estaba situada en 172.174 euros. Las poblaciones donde se han concedido hipotecas de mayor cuantía son Barcelona (270.031 euros), L'Hospitalet de Llobregat (240.112 euros) y Madrid (239.351 euros).

Petición de un crédito hipotecario sin avales

Los ingresos, el tipo de trabajo, la edad o nacionalidad del solicitante son factores clave para poder acceder a un crédito hipotecario sin garantías.




La cultura del 110%

El aval siempre depende de las condiciones del solicitante, como asegura Juan Manuel Menéndez, catedrático de Políticas Económicas de la Universidad Complutense de Madrid. En este marco, los ingresos, el tipo de contrato y el dinero requerido son piezas clave del engranaje que abre las puertas a un préstamo sin garantías. Pero, ¿por qué da la sensación de que estos casos son excepciones? Probablemente, porque así es, sobre todo en la actualidad. Aunque el incremento del valor de la vivienda en 2007 haya sido del 4,8% y la cifra sea la más baja en la última década, y aunque los expertos admitan la desaceleración del mercado inmobiliario, el fin del "boom" coincide con un alza en los tipos de interés que ha vedado el acceso hipotecario a las familias con rentas medias y bajas. Por otra parte, más que una subida de tipos, que existe y es dolorosa, lo que nota el ciudadano de a pie es un endurecimiento de las condiciones del crédito. De esta manera, incluso en aquellos casos en los que se solicita un 80% del valor de la vivienda, los bancos previenen riesgos y exigen garantías.

A esto cabe agregar que la mayoría de los clientes pide la totalidad del coste del inmueble o, a veces, más, y por un piso que vale 180.000 euros, se solicita un crédito de 240.000. Y el banco lo admite. Son hipotecas que alcanzan hasta un 120% del valor de la vivienda porque incluyen la compra de otros activos, como el coche, los muebles o un viaje. En otros casos, aunque la hipoteca se corresponda con el valor real del piso, no es el único crédito que debe afrontar el cliente. Basta con sumar los 700 euros de esa cuota con los 300 del monovolumen para quedar "al límite". Razón más que suficiente para que la entidad bancaria exija un aval.

La petición del coste total del inmueble, más un "plus" para hacer reformas o comprar muebles, justifica la solicitud de aval por parte del banco
Sobrevalorar el inmueble, endeudarse hasta el cuello, comprar bienes a crédito... Parece un sinsentido y, sin embargo, hay una cuestión cultural que subyace bajo esta dinámica. El catedrático de la Universidad Complutense la explica con nitidez: España pertenece al área latina de Europa, junto con Grecia, Italia y Portugal, donde está muy arraigado el sentido de la propiedad. A diferencia del área sajona, donde existe una cultura del alquiler mucho más extendida y las hipotecas no ocupan un lugar tan relevante, el arco mediterráneo es de la propiedad por tradición. Allí es donde se inscribe la "picaresca latina" de aprovechar la hipoteca para adquirir todo tipo de bienes.

De ahí que, normalmente, las instituciones exijan avales. Si no lo hicieran, los bancos no tendrían manera de recuperar el dinero ni siquiera vendiendo el inmueble, porque perderían los intereses. Hay que tener en cuenta que contar con un buen historial bancario no basta para eximir al solicitante de presentar una garantía, aunque existe una tercera vía que, últimamente, se utiliza con frecuencia: contratar un seguro que cubra hasta el 95% o 97% del valor del inmueble.

El seguro: la tercera vía

El único seguro obligatorio es el de incendios. Todo lo demás es libre y opcional. No obstante, a la hora de otorgar un crédito hipotecario, los bancos suelen ofrecer paquetes que contemplan supuestos como los impagos de las cuotas o las subidas de interés. El primero de ellos funciona, por ejemplo, cuando la persona que pidió el préstamo pierde su empleo o fallece. En esos casos -y con unas condiciones acordadas previamente-, la empresa aseguradora afronta el coste de la hipoteca, ya sea la totalidad de la misma o un determinado número de cuotas.
El modelo está pensado para que el cliente (o su familia) no tenga que embargar la casa si cambia su situación patrimonial y, por tanto, supone una tranquilidad, tanto para él como para el banco, cuyo negocio es cobrar el dinero y no coleccionar inmuebles. Por esa razón, las entidades cada vez lo piden más, aunque el producto siempre ha existido en el mercado. El otro seguro que se ofrece con asiduidad es el que fija un tope de interés y garantiza que los tipos se mantendrán siempre en un rango preestablecido. A modo de ejemplo, que nunca subirá más del 6% ni bajará a menos del 2%. Este esquema representa, sin duda, seguridad para el cliente, más que para el banco.
Ambos seguros son opcionales (hasta el de multirriesgos los es), pero eso no impide que los bancos lo exijan o, cuando menos, lo ofrezcan. Normalmente, la cuota de dicha póliza se añade a la de la hipoteca y su coste depende de la cuantía y de la empresa porque los seguros son libres y hay precios a la carta. Desde esta perspectiva, resulta casi imposible determinar el desembolso mensual que un cliente destina a la compra su vivienda, especialmente cuando consigue firmar una hipoteca sin aval y los seguros se transforman en requisitos casi imprescindibles.

Hipotecas para extranjeros sin aval

Joven y extranjero, el perfil del cliente sin aval

Hace apenas un par de años diversas entidades bancarias lanzaron al mercado un modelo distinto de hipoteca. Otorgaban el 100% del valor del inmueble, a pagar hasta en 40 años y sin exigencia de aval. El ofrecimiento sigue en pie, aunque no es para todo el mundo. Los destinatarios eran -y son- jóvenes o extranjeros, un sector del mercado hasta entonces inexplorado y, sin lugar a dudas, con un gran potencial. Como muestra, los padrones municipales más recientes: hay más de seis millones y medio de jóvenes de entre 20 y 29 años, mientras que las personas extranjeras representan el 9,1% de la población.

Cuestión de números. Con el modelo hipotecario tradicional, y aun teniendo las condiciones económicas para afrontarlo, la mayoría quedaban excluidos del sistema. Los inmigrantes, sobre todo, ilustran muy bien el caso. Carecen de patrimonio previo en el país y, en general, no cuentan con la presencia de familiares o amigos de confianza a los que puedan presentar como avalistas. Los dos métodos más comunes para ofrecer garantías al banco quedan, por tanto, vedados. Y, con ellos, la posibilidad de comprar un inmueble.

Las hipotecas del 100% y sin exigencia de aval nacieron para cambiar esa situación y satisfacer una demanda creciente. Pero no son mágicas. Responden a estudios del mercado muy precisos que contemplan, entre otras cosas, el nuevo mapa social. Por ejemplo, que el solicitante del crédito no sea sólo una persona, sino varias, aunque entre ellas no existan vínculos legales o de consanguinidad. Parejas de hecho -en el caso de los jóvenes-, y amigos o compatriotas -en el caso de los extranjeros- se ajustan muy bien a este esquema.

Las hipotecas 100% sin avales suplen éstos con la obligación de contratar un seguro de crédito hipotecario

La posibilidad de pagar en un plazo de hasta 40 años también responde al perfil de los clientes. Por un lado, hace que las cuotas sean más llevaderas (un elemento muy valorado entre quienes recién se emancipan y quienes empiezan de cero en un nuevo país). Por otro, la edad de los solicitantes permite que el plan de pago pueda extenderse durante décadas y que al banco le resulte rentable. En cualquier caso, y más allá de las generalidades, "cada cliente es distinto".

Así lo subrayan todas las entidades bancarias que, antes de otorgar un préstamo, hacen un cálculo exhaustivo. Los ingresos, el tipo de trabajo, la cantidad de personas que se presenten como solicitantes y la situación personal de cada una son los factores más citados por las instituciones. En contrapartida, lo que no está sujeto a debate es la contratación de un seguro. En estos casos, donde por fuerza no existen avales tradicionales, los seguros de créditos hipotecarios juegan un papel indispensable.

El resultado es un incremento del pago mensual, que incluye la amortización del préstamo, los intereses correspondientes y la cuota del seguro. No obstante, conviene hacer bien los números antes de dar el paso. Durante el año pasado, el 97,6% de las hipotecas se firmaron a interés variable y, de ellas, el 88% establecieron al Euribor como índice de referencia.

Con tantos elementos incidiendo en la transacción, el valor de la mensualidad puede elevarse considerablemente y suponer un problema serio. Sin ir más lejos, en septiembre del año pasado, la subida del Euribor y la crisis del mercado inmobiliario en Estados Unidos provocaron que la morosidad de los créditos hipotecarios para la compra de la vivienda se situara en el 0,632%, el nivel más alto del último lustro. ¿Preocupación? La justa.

El catedrático de Economía Juan Manuel Menéndez sostiene que, si bien "estamos endeudados", se ha valorizado tanto el precio de los pisos que su coste absorbe la subida de los tipos y de renta. Por tanto, aunque la cuota de la hipoteca se duplique el precio de la vivienda se multiplicará por tres.

Comprar una casa sin aval

Comprar una casa es el sueño de gran parte de españoles, que recurre sin dudar al banco a solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra, un crédito por el que se suele exigir un aval. No es el caso de quienes piden el 80% del valor de una vivienda,ya que este préstamo no está sujeto a garantías.

Pero la realidad es que la mayoría de usuarios solicita al banco el coste total del inmueble, más un "plus" para hacer reformas o comprar otros activos como muebles, un ordenador o el coche... lo que supone, inexorablemente, la petición de aval por parte de la entidad financiera. En este caso, padres, amigos muy cercanos, o una propiedad sirven como el "apoyo" que presentar para poder embarcarse en la compra de una vivienda.

Existen créditos hipotecarios sin garantías, que evitarían tener que involucrar a terceros en una hipoteca, y se puede acceder a ellos. La posibilidad de conseguirlos depende de factores tales como los ingresos, el tipo de trabajo, la nacionalidad o la edad del solicitante. Sin embargo, este tipo de hipoteca también se otorga "con reservas" y, si bien es verdad que no requiere aval, sí exige, en la mayoría de la ocasiones, la contratación de un seguro hipotecario que cubra hasta el 95% o 97% del valor del inmueble.

Involucrar a terceros
Comprar una vivienda en España supone, de media, un desembolso de 2.085 euros por metro cuadrado. De ahí que también suponga, en la mayoría de los casos, tener que solicitar un crédito hipotecario. Pero, incluso en este supuesto, el sueño de adquirir casa propia no es un proyecto que cualquiera pueda llevar a buen término, pues existen unas condiciones que, a priori, determinan quién puede acceder a un préstamo y quién no. Entre ellas, los ingresos y el trabajo del solicitante ya que, por ley, la cuota de una hipoteca no puede superar un tercio del salario del solicitante.

Los ingresos determinan el acceso a un préstamo pues la ley marca que la cuota de una hipoteca no puede superar un tercio del salario del solicitante
El aval es otro de los requisitos que suele pedir un banco antes de conceder un préstamo para adquirir una vivienda. Éste consiste en una garantía de pago que, normalmente, involucra a un segundo inmueble o a una persona con solvencia económica para que, en caso de que el solicitante no pueda hacer frente a la cuota de su hipoteca, algo o alguien responda por él. Se trata, en resumidas cuentas, de un mecanismo de seguridad para que el banco pueda recuperar el dinero que ha facilitado al cliente, así como los intereses, que son su margen de ganancia.

Ofrecer un inmueble como aval es una herramienta pensada para aquellas personas que, por ejemplo, ya tienen una propiedad y desean adquirir otra. El riesgo de perderlo todo si algo sale mal corre exclusivamente por cuenta del cliente, ya que son sus bienes los que están en juego. Presentar a un avalista, en cambio, significa involucrar a alguien más en la operación bancaria; alguien que posea la solvencia suficiente como para hacerse cargo de la deuda contraída. Este, sin duda, es un ejercicio de confianza, y quizá por ello, en gran parte de las ocasiones el respaldo lo da un miembro de la familia de quien solicita el préstamo. Casi siempre, los padres.

Condiciones estrictas

Ahora bien, ¿qué ocurre cuando alguien quiere comprar un inmueble y no tiene la posibilidad de presentar garantías? ¿Se conceden hipotecas sin aval? La respuesta es que sí, pero con reservas. Si las condiciones de los bancos son estrictas de manera habitual -y en especial en la situación económica actual-, su dureza se incrementa cuando el cliente no tiene un respaldo. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la hipoteca media en España se sitúa en 150.851 euros, a pagar en 27 años. Teniendo en cuenta las fluctuaciones del Euribor (el índice de referencia para nueve de cada diez hipotecas con interés variable) y la inestabilidad del mercado laboral (casi la mitad de los empleados del sector privado tiene contrato de trabajo temporal), es mucho dinero y mucho tiempo como para correr riesgos innecesarios y, por lógica, las entidades bancarias se cubren.

Un préstamo hipotecario no necesita de aval cuando el valor total prestado es inferior al 80% del coste del inmueble

En la concesión de una hipoteca sin aval no hay fórmulas exactas. No hay un manual ni un documento estándar que establezca de antemano cuándo se otorga y cuándo no. Así lo indican fuentes de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quienes subrayan que el préstamo sin aval depende de varios factores, que no hay dos casos iguales y que, en términos generales, los bancos suelen pedir garantías. Sin embargo, hay un matiz: el marco que establece la ley.

En efecto, desde el punto de vista legal, un préstamo hipotecario no necesita de aval cuando el valor total prestado es inferior al 80% del coste del inmueble. Dicho de otro modo, si una persona cuenta con los requisitos básicos para afrontar una hipoteca y el monto que solicita no supera ese porcentaje, podría recibir el dinero sin necesidad de presentar una garantía. Sin embargo, no siempre se aplica. Como bien reconocen diversas entidades bancarias, cada cliente es único y, antes de conceder lo que pide, se hace un estudio del caso.

Hipotecas sin aval

Cuando se habla de hipotecas sin aval se hace referencia a un tipo de préstamo bancario con garantía hipotecaria donde no se exige ninguna garantía adicional a aquel bien que quedará prendado por la especie hipotecaria.

Usualmente los bancos no solamente desean prestarle a usted el dinero en cuestión sino que también le interesa verificar que usted posee los ingresos necesarios para pagarlo pues, si bien el banco tiene como prenda su casa, al banco le interesa que usted pague y no rematarle la casa pues este último no es su negocio específico.

En ciertos períodos de tiempo, especialmente cuando los bancos sufren de exceso de liquidez que deben colocar en el mercado, pueden llegar a ofrecer este tipo de otorgamientos sin aval o con avales mínimos o reducidos. Para ello habrá que estar atento a las fluctuaciones de los mercados y a la publicidad que se realiza al respecto.

No olvidar que:
En general se piden muchos y variados avales

Los ingresos, el tipo de trabajo, la edad o nacionalidad del solicitante son factores clave para poder acceder a un crédito hipotecario sin garantías