Hipotecas para extranjeros sin aval

Joven y extranjero, el perfil del cliente sin aval

Hace apenas un par de años diversas entidades bancarias lanzaron al mercado un modelo distinto de hipoteca. Otorgaban el 100% del valor del inmueble, a pagar hasta en 40 años y sin exigencia de aval. El ofrecimiento sigue en pie, aunque no es para todo el mundo. Los destinatarios eran -y son- jóvenes o extranjeros, un sector del mercado hasta entonces inexplorado y, sin lugar a dudas, con un gran potencial. Como muestra, los padrones municipales más recientes: hay más de seis millones y medio de jóvenes de entre 20 y 29 años, mientras que las personas extranjeras representan el 9,1% de la población.

Cuestión de números. Con el modelo hipotecario tradicional, y aun teniendo las condiciones económicas para afrontarlo, la mayoría quedaban excluidos del sistema. Los inmigrantes, sobre todo, ilustran muy bien el caso. Carecen de patrimonio previo en el país y, en general, no cuentan con la presencia de familiares o amigos de confianza a los que puedan presentar como avalistas. Los dos métodos más comunes para ofrecer garantías al banco quedan, por tanto, vedados. Y, con ellos, la posibilidad de comprar un inmueble.

Las hipotecas del 100% y sin exigencia de aval nacieron para cambiar esa situación y satisfacer una demanda creciente. Pero no son mágicas. Responden a estudios del mercado muy precisos que contemplan, entre otras cosas, el nuevo mapa social. Por ejemplo, que el solicitante del crédito no sea sólo una persona, sino varias, aunque entre ellas no existan vínculos legales o de consanguinidad. Parejas de hecho -en el caso de los jóvenes-, y amigos o compatriotas -en el caso de los extranjeros- se ajustan muy bien a este esquema.

Las hipotecas 100% sin avales suplen éstos con la obligación de contratar un seguro de crédito hipotecario

La posibilidad de pagar en un plazo de hasta 40 años también responde al perfil de los clientes. Por un lado, hace que las cuotas sean más llevaderas (un elemento muy valorado entre quienes recién se emancipan y quienes empiezan de cero en un nuevo país). Por otro, la edad de los solicitantes permite que el plan de pago pueda extenderse durante décadas y que al banco le resulte rentable. En cualquier caso, y más allá de las generalidades, "cada cliente es distinto".

Así lo subrayan todas las entidades bancarias que, antes de otorgar un préstamo, hacen un cálculo exhaustivo. Los ingresos, el tipo de trabajo, la cantidad de personas que se presenten como solicitantes y la situación personal de cada una son los factores más citados por las instituciones. En contrapartida, lo que no está sujeto a debate es la contratación de un seguro. En estos casos, donde por fuerza no existen avales tradicionales, los seguros de créditos hipotecarios juegan un papel indispensable.

El resultado es un incremento del pago mensual, que incluye la amortización del préstamo, los intereses correspondientes y la cuota del seguro. No obstante, conviene hacer bien los números antes de dar el paso. Durante el año pasado, el 97,6% de las hipotecas se firmaron a interés variable y, de ellas, el 88% establecieron al Euribor como índice de referencia.

Con tantos elementos incidiendo en la transacción, el valor de la mensualidad puede elevarse considerablemente y suponer un problema serio. Sin ir más lejos, en septiembre del año pasado, la subida del Euribor y la crisis del mercado inmobiliario en Estados Unidos provocaron que la morosidad de los créditos hipotecarios para la compra de la vivienda se situara en el 0,632%, el nivel más alto del último lustro. ¿Preocupación? La justa.

El catedrático de Economía Juan Manuel Menéndez sostiene que, si bien "estamos endeudados", se ha valorizado tanto el precio de los pisos que su coste absorbe la subida de los tipos y de renta. Por tanto, aunque la cuota de la hipoteca se duplique el precio de la vivienda se multiplicará por tres.