La cultura del 110%
El aval siempre depende de las condiciones del solicitante, como asegura Juan Manuel Menéndez, catedrático de Políticas Económicas de la Universidad Complutense de Madrid. En este marco, los ingresos, el tipo de contrato y el dinero requerido son piezas clave del engranaje que abre las puertas a un préstamo sin garantías. Pero, ¿por qué da la sensación de que estos casos son excepciones? Probablemente, porque así es, sobre todo en la actualidad. Aunque el incremento del valor de la vivienda en 2007 haya sido del 4,8% y la cifra sea la más baja en la última década, y aunque los expertos admitan la desaceleración del mercado inmobiliario, el fin del "boom" coincide con un alza en los tipos de interés que ha vedado el acceso hipotecario a las familias con rentas medias y bajas. Por otra parte, más que una subida de tipos, que existe y es dolorosa, lo que nota el ciudadano de a pie es un endurecimiento de las condiciones del crédito. De esta manera, incluso en aquellos casos en los que se solicita un 80% del valor de la vivienda, los bancos previenen riesgos y exigen garantías.
A esto cabe agregar que la mayoría de los clientes pide la totalidad del coste del inmueble o, a veces, más, y por un piso que vale 180.000 euros, se solicita un crédito de 240.000. Y el banco lo admite. Son hipotecas que alcanzan hasta un 120% del valor de la vivienda porque incluyen la compra de otros activos, como el coche, los muebles o un viaje. En otros casos, aunque la hipoteca se corresponda con el valor real del piso, no es el único crédito que debe afrontar el cliente. Basta con sumar los 700 euros de esa cuota con los 300 del monovolumen para quedar "al límite". Razón más que suficiente para que la entidad bancaria exija un aval.
La petición del coste total del inmueble, más un "plus" para hacer reformas o comprar muebles, justifica la solicitud de aval por parte del banco
Sobrevalorar el inmueble, endeudarse hasta el cuello, comprar bienes a crédito... Parece un sinsentido y, sin embargo, hay una cuestión cultural que subyace bajo esta dinámica. El catedrático de la Universidad Complutense la explica con nitidez: España pertenece al área latina de Europa, junto con Grecia, Italia y Portugal, donde está muy arraigado el sentido de la propiedad. A diferencia del área sajona, donde existe una cultura del alquiler mucho más extendida y las hipotecas no ocupan un lugar tan relevante, el arco mediterráneo es de la propiedad por tradición. Allí es donde se inscribe la "picaresca latina" de aprovechar la hipoteca para adquirir todo tipo de bienes.
De ahí que, normalmente, las instituciones exijan avales. Si no lo hicieran, los bancos no tendrían manera de recuperar el dinero ni siquiera vendiendo el inmueble, porque perderían los intereses. Hay que tener en cuenta que contar con un buen historial bancario no basta para eximir al solicitante de presentar una garantía, aunque existe una tercera vía que, últimamente, se utiliza con frecuencia: contratar un seguro que cubra hasta el 95% o 97% del valor del inmueble.
El seguro: la tercera vía
El único seguro obligatorio es el de incendios. Todo lo demás es libre y opcional. No obstante, a la hora de otorgar un crédito hipotecario, los bancos suelen ofrecer paquetes que contemplan supuestos como los impagos de las cuotas o las subidas de interés. El primero de ellos funciona, por ejemplo, cuando la persona que pidió el préstamo pierde su empleo o fallece. En esos casos -y con unas condiciones acordadas previamente-, la empresa aseguradora afronta el coste de la hipoteca, ya sea la totalidad de la misma o un determinado número de cuotas.
El modelo está pensado para que el cliente (o su familia) no tenga que embargar la casa si cambia su situación patrimonial y, por tanto, supone una tranquilidad, tanto para él como para el banco, cuyo negocio es cobrar el dinero y no coleccionar inmuebles. Por esa razón, las entidades cada vez lo piden más, aunque el producto siempre ha existido en el mercado. El otro seguro que se ofrece con asiduidad es el que fija un tope de interés y garantiza que los tipos se mantendrán siempre en un rango preestablecido. A modo de ejemplo, que nunca subirá más del 6% ni bajará a menos del 2%. Este esquema representa, sin duda, seguridad para el cliente, más que para el banco.
Ambos seguros son opcionales (hasta el de multirriesgos los es), pero eso no impide que los bancos lo exijan o, cuando menos, lo ofrezcan. Normalmente, la cuota de dicha póliza se añade a la de la hipoteca y su coste depende de la cuantía y de la empresa porque los seguros son libres y hay precios a la carta. Desde esta perspectiva, resulta casi imposible determinar el desembolso mensual que un cliente destina a la compra su vivienda, especialmente cuando consigue firmar una hipoteca sin aval y los seguros se transforman en requisitos casi imprescindibles.
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